Недавно обратилась клиентка для сопровождения сделки по покупке земельного участка — 25 соток в Клинском районе: составить договор и собрать пакет необходимых документов для регистрации. Это не сложно. Но важно оповестить о возможных рисках по покупке конкретного участка.
Последовательность действий по первичной проверке участка:
1️⃣ Узнать кадастровый номер участка. Если есть только условный, то через Реестр в режиме online https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request указывая условный номер узнаем кадастровый.
2️⃣ как найдете кадастровый номер — закажите выписку ЕГРН на участок. В моем случае в выписке, в Особых отметках» было указано:»Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.» Других ограничений/обременений не зарегистрировано.
3️⃣ Находим участок на Публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru либо на нее можно перейти из вашего запроса реестра в режиме онлайн.
4️⃣ На ПКК, если у участка границ нет, то на карточке будет «Без координат границ» (всегда выделяется желтым цветом). У разыскиваемого мною участка нет границ.
5️⃣ Если нет границ — рекомендую посмотреть КВАРТАЛ, в котором находится участок. На ПКК выберите в левой колонке «Слои» и по очереди галочками отмечайте и смотрите, где в квартале изменяется цвет поля. В моем случае нашлась какая-то зона. На фото ниже — зеленые полосы.
6️⃣ выборочно нахожу участки, по которым проходит зона и по нескольким заказываю выписки ЕГРН. Из них узнала о наличии двух ограничений у этих (значит у всех остальных) с указанием постановления. Найдя в интернете указанное в ЕГРН Постановление Совмина СССР от 26.03.1984 № 255, стало понятно что за зона ЛЭП — постановление ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОХРАНЫ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ СЕТЕЙ НАПРЯЖЕНИЕМ СВЫШЕ 1000 ВОЛЬТ.
Но еще есть ограничения — резерв за государственными нуждами.
⚠️Какие размеры у охранной зоны, согласно этого постановления:
4. Охранные зоны электрических сетей устанавливаются:
а) вдоль воздушных линий эл.передачи в виде земельного участка и воздушного пространства, ограниченных вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии:
-для линий напряжением
до 20 киловольт 10 метров
— 35 киловольт 15 метров
— 110 киловольт 20 метров
— 150, 220 киловольт 25 метров
— 330, 500, +/- 400 киловольт 30 метров
— 750, +/- 750 киловольт 40 метров
— 1150 киловольт 55 метров;
б) вдоль подземных кабельных линий электропередачи в виде земельного участка, ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних кабелей на расстоянии 1 метра;
⛔️В охранных зонах электрических сетей без письменного согласия предприятий (организаций), в ведении которых находятся эти сети, запрещается:
а) производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений;
б) осуществлять всякого рода горные, погрузочно — разгрузочные, дноуглубительные, землечерпательные, взрывные, мелиоративные работы, производить посадку и вырубку деревьев и кустарников, располагать полевые станы, устраивать загоны для скота, сооружать проволочные ограждения, шпалеры для виноградников и садов, а также производить полив сельскохозяйственных культур;
в) осуществлять добычу рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);
г) совершать проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);
д) производить земляные работы на глубине более 0,3 метра, а на вспахиваемых землях — на глубине более 0,45 метра, а также планировку грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).
7️⃣Следующий этап — общение с собственником. Срашиваю про документы, а заодно и выясняю про задолженность за газ и электроэнергию. Хозяйка участка отвечает, что газ проходит по участку, но они не подключены. Стала расспрашивать — где проходит? какая труба? какое давление? Хозяйка сказала, что при жизни мать давала согласие на проведение трубы, и проходит она сразу за домом. Режет участок попалам?!
Охранная зона газовой трубы в ЕГРН на текущий момент не зафиксирована.
8️⃣ Клиента в настоящее время находится в деревне, арендует на лето соседский участок. Направлю ее в администрацию поселка узнать про газовую трубу, схему прохождения трубы по поселку, заодно и про мощность линий электропередач, про предприятие-собственника каждого обременения, и про резерв для гос.нужд.
Каждое из ограничений, с охранной зоно или без, может не позволить клиентке строить дом.
Сделку с участком с неустановленными границами (без межевания) совершить можно, но даже Росреестр в Информационном письме от 24 октября 2017 г. сообщает, что отсутствие межевания не лишает права собственности, но повышает риски споров о границах http://rulaws.ru/acts/Informatsiya-Rosreestra-ot-24.10.2017/
❗️Необходимо предупредить клиентку о том, что без межевания у нее самый высокий риск из возможных — невозможность на участке построить дом.
✅Рекомендовано провести межевание.
Сделка будет отложена на неопределенный срок — до результатов межевания и регистрации участка с новыми границами. Но если ограничения окажутся критичными для целей строительства дома — от сделки придется отказаться.
