Все риелторы и юристы сталкивались с занижением сторонами ДКП стоимости недвижимости. За последние 2 года наблюдаю снижение случаев существенного занижения стоимости, что не может не радовать!
Всевозможные АНТИлайфхаки по оформлению денежной разницы вызывали много споров среди профессионалов (различные обязательства, расписки за ремонт и неотделимые улучшения, дополнительные соглашения к ДКП, купля-продажа имущества:мебели, техники и т.д.), как только не оформляли, но я всегда была на стороне оформления исключительно расписок (вторых, третьих — не важно), где ключевая фраза — получил за проданную недвижимость.
☘️В летнем Обзоре ВС РФ судебной практики есть интересное дело, в котором стоимость была существенно занижена, но суд взыскал с продавца убытки покупателя исходя из реально уплаченной им денежной суммы за приобретенную недвижимость (п. 4 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС 04.07.2018)
?История:
Покупатель купил земельный участок за 3,9 млн руб., но в договоре купли-продажи сторону указали стоимость 900 тыс. руб. Позже суд изъял участок у покупателя по иску муниципального образования — выбытия земельного участка в результате мошеннических действий и подделки документов, совершенных группой лиц в период с февраля по март 2008 года. По данному приговору осужден в том числе и брат продавца.
Тогда покупатель решил взыскать с продавца участка всю упллаченную стоимость 3,9 млн.р. и подал иск.
В ходе разбирательства суд установил, что в ДКП стороны написали сумму 900тыс.р., чтобы минимизировать налоги от продажи имущества. Цена земли составляла 3.9 млн.р., что подтверждалось распиской продавца.
Решения:
Суд первой инстанции встал на сторону покупателя земли, но апелляция отменила решение. Вторая инстанция обосновала это так: цена по договору купли-продажи — 900 тыс. руб., расписку продавец дал спустя пять дней после совершения сделки, документ похож на договор займа. К тому же апелляция применила срок исковой давности, указав, что начало течения это срока должно исчисляться с момента, когда истцу стало известно о наличии вступившего в законную силу приговора суда от 22 сентября 2010 г.
Коллегия Верховного суда отменила решение апелляции и приняла решение в пользу покупателя. Она отметила, что опираться нужно именно на расписку. Покупатель, который лишился приобретенной им вещи на основании решения суда, вынесенного по иску третьего лица, вправе требовать от продавца возмещения убытков исходя из реально уплаченной им за товар денежной суммы. Срок же нужно исчислять именно с момента, когда у покупателя изъяли вещь, а не с момента вынесения приговора за мошенничество в отношении 3-х лиц. ( п.1 ст. 200 ГК РФ, ст. 461 ГК РФ)
?Интересный момент: оригинал расписки был утрачен, что тоже стало расхождением в позиции судов. Но в судебном заседании продавец признал факт выдачи расписки и уплаты покупателем суммы 3.9 млн.руб., что буквально спасло покупателя от дополнительного доказывания реальной суммы сделки.
✳️При наличных расчетах требуйте у продавцов расписки и бережно храните расчетные документы по сделке!
